关于**新区中央商务区发展建设的建议
一、中央商务区的基本形态及其内涵
世界上通行的中央商务区的形态，是基于产业聚集效应，拟搭建一个商务交易集中的平台，成为一个与商务活动相关的金融、商贸、传媒、广告、服务、酒店、展览等行业聚集的场所。同时，由于CBD区域员工的生活需要，配套增加居住、消费、娱乐、文化等相关设施。该区域具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境，便于开展大规模的商务活动。由此可见，CBD的核心是商务活动，而载体是房地产(写字楼、公寓、酒店、展馆、商铺等)。房地产的建设是商务活动的前提，同时又决定了商务活动的主要形式，是CBD区域的外在表象。
CBD的集聚性表现在跨国公司总部与生产服务行业在CBD的集中分布。CBD功能的集聚性可以从写字楼面积存量、从业人数、区位商等指标反映出来。巴黎拉德方斯10万就业人口中50％从事行政管理工作，伦敦CBD有100万就业岗位，办公建筑面积占全英国的一半左右，美国华尔街在长仅0.54公里、面积不足1平方公里的金融区集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，成为世界就业密度最高的地区。不同行业的集聚度不同，金融业、信息咨询和零售业集聚度较高，餐饮、娱乐和批发等集聚度较低。据报告统计，美国大城市的法律行业有83％的单位与其他行业在空间上聚集，会计业76％，工程设计业是77％。
二、**新区CBD发展的机遇
1、国际上，世界经济在历经2001年的温和衰退，2002年的缓慢复苏后，正迎来了新一轮的温和扩张期。而我国加入WTO正进入“后过渡期”，服务领域和高科技领域的国际大型企业，跨国大公司正加快在市场潜力大的地区投资和布局；最近中央ZF与香港签订的CEPA，更为粤港经贸合作搭建了一个双赢的平台，为港澳服务业大举进入开辟了一个绿色通道。据专家预测，未来几年外商直接投资服务领域的增长可能达到10-15％的平均水平，比重将提高到40％左右。我们正面临着承接和引进国际资本的良好机遇。
2、随着入世过渡期的逐渐消失，12月11日起我国的保险市场将向外资全面开放，《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》和CEPA的签署也决定了今后几年相当数量的银行、保险、证券、会计、审计、咨询等经济、文化公司、分支机构必将进入郑州，这就要求**新区CBD抓住机遇，做好策划和营销工作。比如，做好CBD形象设计、功能定位、对外宣传、营造商务气氛及提供配套服务等。
3、河南省作为东引西进的重要通道，近年来发展势头强劲，河南省委七届五次全会通过了《河南省全面建设小康社会规划纲要》，提出“实施中心城市带动战略，建设大郑州，把郑州建设成为中原城市群经济隆起带发展的龙头”。
中原城市群是河南省的经济文化中心和交通通信枢纽，郑州作为其发展龙头，在一定的区域内有着强大的辐射作用。省内外部分企业纷纷表达了在郑州设立总部或区域性总部的意向，如永煤、神火、安钢、神马等。
河南成为我国金融保险市场最为活跃的省份之一。从1996年起，河南保险市场由一家保险公司发展到9家用了6年时间，而最近两年就猛增到了15家。截至10月底，全省保费收入已达178.40亿元，同比增长27.04％，增幅居全国第三位，总量居全国第七位，预计河南省全年保费收入有望突破200亿元。8月初省ZF下发了《关于进一步加快保险业发展的意见》，对整个河南保险业加快发展进行了部署。
与此同时，已有39家外资保险公司在中国内地设立了77个营业机构，尚无一家外资保险公司进入河南。河南的市场不可能不吸引他们的目光，这也为**新区CBD的发展提供了良好的契机。
4、郑州市经济的快速增长。2003年郑州国民生产总值达到1102.1亿元，财政收入实现72.5亿元，与1998年相比，5年间平均增长分别为11.3%、18.7%。今年前三季度我市国民生产总值981.8亿元，同比增长15%，高于全国、全省平均水平，是近几年来增长最快的时期。财政收入75.7亿元，超过了成都、武汉、沈阳等地。
金融保险行业发展势头迅猛，效益良好。2003年末我市金融机构各项存款2434.1亿元，比年初增加463亿元，增长23.5%；金融机构各项贷款余额1981.8亿元，比年初增加427.5亿元，增长27.5%。城乡居民储蓄存款余额1048.5亿元，比年初增加198.9亿元，增长23.4%，其中活期存款338.9亿元，增加64.9亿元;定期存款709.6亿元，增加134.0亿元。保费收入34.3亿元，比上年增长27.9%，全年赔付额7.2亿元，增长82.0%。
交通银行郑州分行已经成为本系统效益最好的单位，太平人寿河南公司两年时间跻身全国银行保险前列；2001年设立的泰康人寿郑州分公司的所有业务均在本系统位居前两名。
三、**新区CBD规划概况
**新区中央商务区（CBD）做为**新区的核心区，面积为3.45平方公里，建设内容主要为会展中心、艺术中心、会展宾馆以及60栋高层建筑（22栋住宅项目和38栋非住宅项目）和商业步行街以及学校等配套项目。
CBD外环每栋高层建筑面积平均按4.5万平方米、内环按2.3万平方米估算，则内环22栋商住楼总面积约为50万平方米，外环30栋及内环8栋非住宅楼总面积超过140万平方米，即按照黑川规划，在内、外环高层建筑群中，住宅与非住宅的比例约为35:65，考虑到高层建筑裙房和商业步行街的面积，住宅比例还将有所减少。
四、**新区CBD的建设现状
1、全市写字楼开发和高层建筑的建设仍存在较分散的弊端，且市场消化能力极其有限。
市ZF虽在老城区严格控制高层建设，但事实上，2002年至今，河南邮政通信广场、信息大厦、河南通信广场、财富广场、国际企业中心、注协大厦等高层建筑和写字楼仍在拨地而起，有9个之多，并且单体规模较大。相对而言，经三路最为集中，目前有6个在建写字楼项目分布，有两个分布在花园路北段省电视台附近，有一个分布在黄河路东段黄河路与107国道立交桥附近。而**新区CBD出让的用地，却是大量的住宅用地。这种做法只能弱化CBD的积聚效应，从而弱化**新区的区域辐射力和竞争力。而一些交通拥挤、信息不发达、发展空间狭窄的零星分散的商务楼，既未能提高单位价值，往往还是其空置的主要原因。
2003年全市办公用房批准预售面积由2001年2.59万平方米猛增到13.43万平方米，而市场销售仅由2001年的5.02万平方米增加到6.37万平方米，且较2002年略有下降。三年间，办公用房价格起伏不太，平均为3360元/平方米，市场开发量共19.89万平方米，市场销售共17.93万平方米。今年前11个月，郑州市写字楼市场投放量为8.07万平方米，销售量为15.1711万平方米，多集中在经三路、农业路附近。
郑州市写字楼需求量今年虽有较快增长，高、中、低端市场容量不同，因此，开发商因担心CBD高端写字楼市场前景而拖延工期、以销定产情绪严重，招商
